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マンション共用部分における携帯電話基地局収入の取り扱いについて [マンション]

町を歩いていると、マンションの屋上に携帯電話基地局を設置されているのを見かけます。

当然、そのマンションには、携帯電話会社から収入を得ていることでしょう。

多分、税務署職員が訪ねてきて「法人税を払え。」と言われていると思います。

しかし、法人税等を払う前に気を付ける必要があります。

それは「本当にマンション管理組合の収入になっているか。」ということです。

国税庁のホームページに基地局収入の取り扱いについて記載されていますが、この内容で課税されると違法課税になる場合があります。多分、国税庁も法律を知らないからかもしれません。もっとも、課税されている管理組合の役員たちも国税庁と同様、法律を知らないかもしれません。


国税庁が課税対象になる管理組合の前提条件を記していますので下に書きます。


マンション管理組合は、法人税法上、人格のない社団等又は公益法人等に該当することを照会の前提とします。


普通マンション管理組合は、「人格のない社団」該当します。ただしこれには条件があって、

1、そのマンションに、現に有効な管理規約が存在すること。

2、そのマンションに、管理者(理事長もしくは管理組合)が存在すること。

この2点の条件を満たさない限り「人格のない社団」とは認められないと判例で確定しています。

では国税庁が主張する前提条件だけで課税できるか?

はっきり言って無理です。

国税庁思い込みだけで課税していることに気付いていないのです。


どうゆうことか?

簡単にいうと、本当にその収入が管理組合の収入になっているのか?

えっと思うかもしれませんが、なっていない場合が実はあるのです。

「建物の区分所有等に関する法律」の第十九条に以下の条文があります。


第十九条  各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。


マンションの共用部分の負担と利益についてこのように定められています。

基本は、各共有者の収入として処理するのが前提になります。管理組合の収入にするためには規約でその収入を管理費もしくは修繕積立金に充当すると定める必要があるのです。


つまり国税庁がマンション管理組合に対して法人税を課すには上記の条件では不足で

1、人格のない社団であること

2、規約でその収入について管理組合の収入になる条文があることもしくは読み替え可能な条文があること

以上上記の条件を満たすことが必要です。

特に2の条件が満たされないといけないのですが、国税庁は管理組合に調査に入るのはいいのですが、多分規約原本をチェックをしていないのが現実だと思います。

本当は所得税を課すべきところを法人税を課しているマンションもあるかもしれません。多分あると思います。もっとも課されている組合自体この法律を知らないために税務署に言われるまま、法人税等を納税していることでしょう。


しかし、組合員の中に上記の区分所有法の条文を見つけて規約原本に管理組合の収入になる条文がないのを確認してから、組合に対して所有権の基づく配当請求をされた場合、管理組合は拒否できないので大変なことになります。

ひとつ目には、時効の適用がないこと、ふたつ目には、組合員の一人か請求すると共有者全員が請求したことになり支払額が巨額になる場合があるからです。

それだったら違法でも税金払う方が安く済むと管理者は考えるかもしれませんね。

実際は、裁判所に判断を求めることになります、どうなるかは私にも想像つきませんが。

マンション立替・・熊本地震 [マンション]

熊本の大地震では、熊本城をはじめ多くの建物に被害が出ました。

このブログをお読みの方も覚えておられると思いますが、地震で傾いたマンションがありました。旧耐震設計で建てられたマンションで、構造上早急に耐震工事が必要なマンションでした。

理由はわかりませんが、今回の地震が発生するまで耐震工事はなされませんでした。今回の地震の被害を受けて調査の結果取り壊し立替ということになるようです。

住民にとっては、地震の被害により、いきなり路頭に放り出されることになりました。多分仮設住宅等に移られることになるとは思いますが、これからの生活を考えると大変苦労を強いられることになると思います。

今回の熊本の大地震で被災を受けたマンションも多くありますが、上記以外のマンションに関しては、外見上かなりの損傷を受けているマンションでも、肝心な躯体部分に関しては大きの損傷はなかったようです。お金はかかると思いますが、修繕することによりまた元通り住めることになるようです。

旧耐震設計のマンションすべてが危険なわけではありません。実際平成7年に発生した阪神淡路大震災でも旧耐震設計で建てられたマンションでも大きな被害を受けずに済んだマンションも多々ありました。マンションの構造によっては旧耐震設計で建てられたマンションでも耐震補強をしなくてもいい場合があるということです。

さて、今回熊本の大地震で傾いたマンションは、明らかに外見上から見ても早急に耐震工事が必要なマンションでした。多分、行政からも耐震工事を早急にするように指示を受けていたのではないかと思います。

でも、現実は、見ての通りになりました。

今私が知りたいのは、どうして耐震工事がなされなかったのかその理由がです。多分複合的な理由が存在するのだろうと思います。早めに解決して耐震工事がなされていたならば、と思います。

みなさんご存じかどうかは知りませんが、現在、国は、旧耐震設計で建てられたマンションの立替並びに耐震補強の促進に力を入れています。そのために法の改正、自治体からは耐震補強工事等に補助金を支給しているところもあります。

旧耐震設計で建てられたマンションで耐震工事等が必要と言われているマンションにお住いの住民の皆様、早めの耐震工事、もしくは費用は掛かりますがマンションの立替を検討すべきだと思います。

最も、私にもわかりますが、管理組合が率先して住民たちの意見の合意を形成するのは大変な動力を必要とします。でも今回の熊本の大地震でもわかるようにいきなり路頭に放り出されたらどうなるかを考えるべきでしょう。

結果、後悔した時には手遅れと言うことです。


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